こんにちは。岡山のＦＰことファイナンシャルプランナー満倉誠です。

今日は３連休の最後の日ということで皆さんはいかがお過ごしでしょうか。

私は先週、高知県に行ったり広島県に行ったりで駆け回っておりました。

流石、３連休です。

山陽自動車道で西へ行ったんですが車が多いこと、多いこと。

追い越し車線も詰まっておりました。

さて今月に入ってですが住宅金融支援機構のフラット３５の金利がまた下がっていましたね。

今月、引き渡しの方等は特に嬉しい限りだと思います。

今年のモーゲージバンクの金利を見ますと一番高い月で今年の４月。

返済期間２１年以上のＡ方式で２．６３％でした。

５月は横ばい。

６月から今月の１０月を含め、５ヶ月連続で下がっています。

１０月は返済期間２１年以上で２．１８％。

１％優遇ですと１．１８％に・・・。

９月末で金利幅拡大の適用期間終了のお知らせが出ていましたが明るいニュースもあります。

国交省は７日、２０１１年度第３次補正予算で約１６０億円の費用を盛り込むそうで、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の長期固定型住宅ローン

「フラット３５Ｓ」について、新たな金利優遇措置を年内にも導入する方針を決めたそうです。

現在１０月から０,３％の優遇ですが、これを引き上げて０,７％に拡大する。

但し東日本大震災の被災地は１．０％にする。

期間は当初５年間で対象は省エネ性能に優れた住宅に限る。

フラット３５Ｓ、新たな金利優遇措置導入へから抜粋。

金利引下げ幅の拡大の適用期間終了と思いきや、復活するとは・・・ただ引下げ幅が以前の１,０％ではなく０,７％になっているのが注意が必要かと思います。

当初５年間というのも昔の住宅金融公庫の、ゆとり返済（ステップ返済）を思いだす気がします。（笑）

住宅エコポイントも年内復活するみたいで楽しみですね。

参考までに・・・

住宅エコポイント年内復活

 話は変わりますが・・・

最近、携帯電話の本体の毎月の支払いの縛りが終了し、スマートフォンが気になっている私です。

ソフトバンクとauからのiphone４s（アイホン４s）

料金プランを見比べている段階です。

先日、飲みがあったついでで岡山駅前のビックカメラに行ったんですがアイホン４Ｓを少し触ってみたんですが・・・

あっ、長くなりそうなのでこの続きはまたのブログで。

動画を作ってみました。

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こんにちは。岡山のＦＰこと満倉誠です。

今日も暑い一日でしたね。テレビをつけますと高校野球で岡山の関西高校が如水館高校に勝ちついにベスト４になっていました。

おめでとう。

地元の高校が頑張っている姿をみるとホント励まされます。

如水館高校も敗れはしましたが見事な戦いぶり。

そして負けた時の涙。

私ももらい泣きしそうでした。

悔し涙・・・。

自分が頑張ったからあの涙はあると思います。

白球を追うあのひたむきな姿は見る人を感動させますね。

さて、今日私が書きたかったのは、これじゃありません。

住宅ローンのお話です。

以前の住宅金融公庫の時代、ゆとり返済（ステップ返済）がありましたよね。

当初の５年は毎月の支払いが少なく６年目から毎月の支払いが上がる支払い方。

そう、今でいえばフラット３５Ｓです。

当初１０年間は年率１．０％引下げで毎月の支払いが少なくなります。

３５年ローンですと残りの２５年が毎月の支払いが上がります。

ここで、言葉の使い方なんですが残りの２５年は金利が確かに上がっていますが実際は元の金利に戻っているだけですよね。

１０年間も払い続けていますと毎月の少ない支払金額に馴れてしまって１１年目からは元の金利に戻っているだけなのに何故か損した気分になっているのではないでしょうか。

フラット３５Ｓ（２０年引下げタイプ）だと当初１０年間は年率１．０％引下げ、１１年目以降２０年目までは年率０．３％引下げで２１年目以降は元の金利に戻ります。

実際はトータルでみると総返済額は少なくなっているのに１１年目以降と２１年目以降は毎月の支払いが上がる為、どこか自分だけ損している気分になりがちです。

実際は上がっているのではなく優遇金利が終了して元の金利に戻っているだけです。

そのことをホントに理解していないと、やれ借り換えだ、金利が安い所はないか・・・等、気が休まりません。

そういう時は、自分のこれからのライフプランを作ってみることをお勧めします。

住宅ローンの毎月の支払いはこれから大丈夫か？

家計の収支はどうなって行くのか？

５年、１０年と過ぎると今と家計も全然違ってきます。

今日の高校野球の球児も１０年後には・・・。

そう見ると１０年というのは大変な年月です。

不安を解消するためにも今の自分の家計を把握しておくことは大変重要なことです。

動画を作ってみました。

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こんにちは、岡山のＦＰこと満倉誠です。

ニュースでもご存知かもしれませんが本日、住宅金融支援機構でフラット３５Ｓ（優良住宅取得支援制度）の金利引下げ幅拡大の適用期間終了のお知らせがありました。

本来ですと平成２３年１２月３０日までの申し込み分について適用でしたが３ヶ月の前倒しで今回９月３０日までに短縮されています。

申込みが思ったより多かったんでしょうね。

ここで、簡単にフラット３５Ｓを説明しておきますと３つのタイプがあります。

①ひとつはフラット３５Ｓ。

これは、当初１０年間　年率１．０％引下げ

今月ですと２．３５％（２１年以上）ですから最初の１０年間は１．３５％になります。

②次にフラット３５Ｓ（中古タイプ）。

これも同じくフラット３５の借入金利から当初１０年間　年率１．０％引下げになります。

③そして最後の３つ目のフラット３５Ｓ（２０年金利引下げタイプ）です。

これは、フラット３５の借入金利から当初１０年間は年率１．０％引下げで１１年目以降２０年目まで年率０．３％引下げ。

２１年目以降は元の金利に戻ります。（つまり２．３５％ですね。）

ここまでは復習という意味でいいでしょうか。

①と②については平成２３年９月３０日までの申込みについては、当初１０年間　年率１．０％引下げ。

平成２３年１０月１日から平成２４年３月３１日までの申込み分については当初１０年間　年率０．３％引下げになります。

そして③については、平成２３年９月３０日までの申込みについては当初１０年間は年率１．０％引下げで１１年目以降２０年目まで年率０．３％引下げ。

平成２３年１０月１日から平成２４年３月３１日までの申込み分については当初２０年間　年率０．３％引下げになります。

これを例えば２,０００万円借り入れたとして試算してみましょう。

借入額　２,０００万円

返済期間　３５年

返済方法　元利均等返済

ボーナス返済　　なし

金利　２．３５％

年齢　３５歳で一般の団信加入

①で試算してみると当初１０年間は１％引下げで金利が１．３５％。

毎月の返済額が５９,７７７円。

１１年目以降は毎月６７,１０７円の返済になります。

これが、平成２３年１０月１日から平成２４年３月３１日申込み分ですと当初１０年間は０．３％引下げになるので金利が２．０５％。

当初１０年の毎月の返済額は６６,７６６円。

１１年目以降は６９,０８６円。

月でみると金額は少ないですが総返済額でみると最初の１０年が１％引下げの場合は２７,３０５,１６５円

当初１０年が０．３％引下げの場合は２８,７３７,６４１円

差額でみると１,４３２,４７６円の違いが出て来ます。

この平成２３年１０月１日から平成２４年３月３１日申込み分のフラット３５Ｓ（優良住宅取得支援制度）にも募集金額があり募集金額に達する見込みとなった場合、受付が終了するので注意が必要です。

先日、住宅エコポイントが終わったと思ったら今回の金利引下げ幅拡大の適用期間終了のお知らせ・・・、タイミングが良過ぎないかい？と思うのは私だけでしょうか。

たかが金利と思いきや平成２３年９月３０日と１０月１日。

たった１日違うだけで２,０００万円借り入れて総返済額が約１４０万円も違ってくるんですから、知ってるのと知らないのとでは大きな差が出てきますね。

参考までに住宅金融支援機構で返済の比較プランが出来ますのでご参照ください。

動画を作ってみました。

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７月に入ってフラット３５の金利がまた下がりました。

６月、７月と２ヶ月連続ですね。

借りる側からすればいいことですね。

少しでも金利が安くなれば嬉しいのは誰でも一緒です。

以前は、住宅金融公庫という名前が主流でしたが今は名前が変わって住宅金融支援機構という名称です。

私が司法書士事務所でお世話になっていた頃は、まだ住宅金融公庫の時代で、銀行の融資窓口にお客様が来社され書類に署名、押印され司法書士事務所の者が銀行から電話があって書類を取りに行くのが主流でした。

金消契約＝銀行というのが固定観念でありました。

しかし、現在、銀行だけではなくモーゲージバンクから借り入れる案件も増えているようです。

モーゲージバンクというのは、一口にいえば住宅ローン債権を売って（証券化して）、小口化して投資家に売却して資金を調達しています。

ここが、銀行との大きな違いですね。

銀行は預金を集めてそのお金で貸し付けますからね。

ノンバンクと聞くとちょっとあやしい会社じゃないの？と思いがちですが資金の原資の違いが分かればそうでもないと思います。

”不動産を担保にした資金の貸し出し専門の銀行（金融機関）”と思えばいいでしょう。

このフラット３５の借り入れの際、融資手数料というものがありますが、これが案外ややこしいのではないでしょうか。

この融資手数料は銀行によって表記が違う為、更に難しく感じる事だと思います。

★定率方式、Ａタイプ、Ａ方式

●定額方式、、Ｂタイプ、、Ｂ方式

これって★、●はそれぞれ全て一緒の意味です。

銀行では定率方式、定額方式という表記が多いですし、モーゲージバンクではＡタイプ、Ｂタイプという表記ですので実際、比較される時はかなり迷うと思います。

そして定率方式では、融資手数料が高く（初回のみ）、毎月の金利は低くなる。

定額方式ですと融資手数料は安く（初回のみ）、毎月の金利は高くなる。

どっちがいいの？

毎月の金利を低く抑えたいのであれば、定率方式（Ａタイプ）がいいと思いますし、逆に、初回の融資手数料を低く（安く）したいのであれば、定額方式がいいと思います。

これも三者三様で人それぞれだと思います。

総額で見ると・・・これが大事ですね。

この融資手数料、銀行、モーゲージバンクそれぞれに違いがあります。

融資手数料を決める際、案外分からなかったりするものです。

住宅を購入する時というものは、決断の連続ですから安易に安い融資手数料にして実は金利が高くなったとならないように気を付けたいものです。

長い３５年ローンを組むわけですからね。

金利も大事ですが、この融資手数料は案外落とし穴かもしれません。

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先日ですが、ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）の研修に参加してきました。

ご存知の通りＡＦＰ、ＣＦＰは２年毎にポイントを付与しないとライセンスが失効してしまいます。

日本ＦＰ協会のサイトでＡＦＰかＣＦＰかを確認することが出来ます。

ご存知でしたか？

ＴＯＰの、ＦＰに相談したい→ＦＰを探す→資格認定会員確認

・・・で、ＡＦＰかＣＦＰの確認も出来ます。

ＦＰ技能士のみの資格を持たれている方はこういったポイントはないので合格すると一生有効です。

ＡＦＰ、ＣＦＰは２年間でポイントを付与する為の勉強をするわけなのでブラッシュアップが必要ですね。

さて、前置きはこのぐらいにしまして、今回の研修は２部構成になっていましてその一つが住宅金融支援機構の方のセミナーでした。

住宅金融支援機構（以下機構と言います）は以前の、住宅金融公庫ですよね。

中々、機構の方の話を聞く機会はないので私にとってはありがたいお話でした。

エネルギーの話から住宅ローンの話まで約２時間のセミナーでしたが勉強になりましたよ。

結論から先にいえば・・・

今、国は簡単にいえば省エネ住宅を推奨しているんです。

省エネ住宅？

ＣＯ2の排出量を削減し温暖化対策ですね。

そのＣＯ2の排出量が工場とかの産業はもちろん多いわけですが、家庭から排出されるＣＯ２も年々増加傾向にあります。

そしてエネルギー基本計画を作りＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の普及を推進しています。

※ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス/ゼロエミッションハウス）→住宅の躯体・設備の省エネ性能の向上、再生可能エネルギーの活用等により年間での一次エネルギー消費量が正味（ネット）でゼロまたは概ねゼロとなる住宅をいう。

もっと簡単に言うと・・・

ステップ①住宅本体の断熱性能を確保しましょう。

ステップ②設置する設備を省エネタイプにしましょう。（暖房、冷房、給湯、照明、換気）

ステップ③更に一歩進んだ設備を導入しましょう。（太陽光発電設備、燃料電池（エネファーム））

このステップ③までしてＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス/ゼロエミッションハウス）の推進に努めましょうということです。

そして、これらの省エネ住宅にすれば（省エネ住宅に適合すれば）、機構も金利を安くしますよと・・・簡単にいえばこうです。

【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）には３つのタイプがあります。

ご存知だと思いますがご紹介しておきますね。

①【フラット３５】Ｓ

フラット３５のお借入金利から当初１０年間　年率１．０％引下げ。

②【フラット３５】Ｓ　中古タイプ

フラット３５のお借入金利から当初１０年間　年率１．０％引下げ。

③【フラット３５】Ｓ　（２０年金利引下げタイプ）

フラット３５のお借入金利から当初１０年間　年率１．０％引下げ。

１１年目以降２０年目まで　年率０．３％引下げ。

この③は金利が２０年も引下げで良いですよね。

ただ、この③については省エネ住宅の条件が厳しくなってきます。

省エネ住宅だったら金利を安くしますよってことですね。

この当初１０年間　年率１．０％引下げは元々は昨年の１２月３０日までのお申込み分までが適用だったんですが、平成２３年１２月３０日までのお申込み分に伸びています。

しかし、先日の住宅エコポイントが５ヶ月短縮され７月末までとなったのは記憶に新しい所ですが、この【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）も金利引下げ幅の拡大が募集金額にそろそろ到達しそうらしいですね。

震災の復興にやはりお金が掛かるんでしょうね。

この当初１０年間　年率１．０％引下げは、返済総額でみますとかなりの金額となりますので逃す手はないと思います。

あくまでも申込みをベースにしているので期限までゆとりをもってやりたいものですよね。

機構のＨＰでも３週間前に受付終了の旨をお知らせするそうですが、３週間は私個人的には短いような気がします。

そして駈込み需要がどっときて今年は新設住宅着工戸数を押し上げ、来年の新設住宅着工戸数の数が落ちるというシナリオが既に出来上がっている・・・。

そんなことを感じるのは私だけなんでしょうか。

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（画像はイメージです）

ブログコンテンツの各銀行住宅ローン一覧表を更新しました。

１月度の金利になります。（インターネット調べ）

右上のコンテンツをご覧下さい。

住宅ローンの毎月の返済額は少しでも安くしたい・・・

これは、誰もが思っていることではないでしょうか。

住宅を購入する際に住宅営業マンに言われるがままで毎月の返済額もこれくらいだったら払えるかも・・・

今の家賃と同じぐらいだし・・・って、契約されるかたもいらっしゃいますよね～。

住宅ローンを組んだことのある方ならご存知だと思いますが、住宅ローンの返済方式は２種類あります。

ご存知ですか？

まず、

ひとつ目が「元利均等返済」。

これは、毎月の返済額が一定で返済計画が立てやすく当初の返済額が少ないというのが特徴です。

一般的な返済方式で多分ほとんどの方が、この元利均等返済ではないでしょうか。

ただ、返済開始当初は返済額の大部分が利息で占められており、

長期のローンほど元金の減り方が少なくなります。

ふたつ目が「元金均等返済」。

これは、元金を均等にし返済時の元金残高に応じた利息が上乗せされる方式で、

元利均等返済に比べ当初の返済額は多くなりますが元金の返済が早く進む為に

毎月の返済額も少しずつ減っていく返済方式です。

・・・この文章で理解できるあなたは、おそらく天才です。（笑）

文章でいくら読んでもわかりずらいと思いましたので表にしてみました。↓↓

図を見て頂くと分かりますが、上の表が元利均等返済で下の表が元金均等返済です。

元利均等返済の方は毎月返済額が一定なのが分かります。

それに比べ元金均等返済は当初の返済額は大きくなるものの徐々に返済額が減っているのがお分かりでしょうか？

１１月１７日のブログに住宅ローン一覧表を掲載しましたが、覚えてますか？

えっ？覚えていない？

覚えていない方はこちらをどうぞ⇒各銀行　住宅ローン一覧表

その表の一番下の、その他の所に元金均等返済可ってありますよね～。

元金均等返済が出来る銀行と出来ない銀行があるので注意です。

そこで質問です！

元利均等返済と元金均等返済を比べると総返済額はどちらがお得でしょう？

答えは・・・

元金均等返済の方が総返済額が少なくなります。

でも当初の返済額は元金均等返済の方が多くなりますので注意ですね。

表にあるように元金均等返済では、２,０００万円の住宅ローンの場合、当初の毎月の返済額が約９７０００円です。

それに比べ元利均等返済の場合ずっと７６,９７０円ですから、やっぱり安い方を選びますかね～。

あなたでしたらどちらを選びますか？

当初、安い方？（元利均等返済）

それとも総返済額が安い方？（元金均等返済）

住宅ローンの返済方式は２種類あります。

それぞれの特徴を知っておくと良いかも知れませんね。(^^)Ｖ

住宅ローン控除って、ご存知ですか？

住宅借入金等特別控除とも言いますが、住宅ローン控除っていう言葉の方が一般的に使われていますね。

住宅をお持ちの方は一度は聞かれたことがあると思います。

この住宅ローン控除は平成２１年～平成２５年までに返済期間１０年以上の住宅ローン等を

利用して自分が居住する一定の要件を満たす住宅を購入・新築・自宅の増改築等をした時、

各年の借入金の年末残高に応じて税額控除が受けられ所得税が軽減されるものです。

つまり税金が安くなるってことですね。

平成２１年度の税制改正によって、適用期限が５年延長され平成２５年までの適用になりました。

また、昨年の平成２０年とは控除額も変わっています。

知ってるか知らないかで大きな差が出てきますので住宅をお持ちの方、

これから住宅を検討している方は要チェックだと思います。

言葉では中々わかりずらい面もありますので表にしています。

是非ご参考にして下さいね。

場所は右上のコンテンツにあります。

（※画像はイメージです）

住宅ローンって難しいですよね～。

住宅ローンの金利を自分で調べようって思っても中々面倒。

各銀行に資料請求してパンフレットがいっぱいってことも経験あります。

でも今の時代、HPで見ることも出来ますが１行ずつ見ることは手間と時間が掛かりますね。

そんなわけで各銀行の住宅ローンの一覧表を作成しました。

都市銀行、地方銀行等、銀行の数はたくさんありますが、

今回は都市銀行の三井住友、みずほ、三菱東京UFJ、りそなの４行の住宅ローン金利を掲載しました。

どうぞお役立て下さい！！

場所は右上のコンテンツにあります。

これからも、色々なお役立ち情報を掲載しますのでご活用くださいね！

PDFはこちらです⇒各銀行　住宅ローン一覧表

一昨日のブログで人類が誕生したのは地球の歴史を

一日に例えると２３：５９って、書きました。

その人類は、今世界でどれぐらいかご存知ですか？

約６８億人だそうです。

少し前までは私は世界人口は６０億人って記憶してたんですが現在、約６８億人

・・・２０５０年は国連予想で、９１億人だそうです。

すごい数ですよね。

長寿国、日本・・・長生きは良いことです。

平均寿命も伸びています。

ただ、それに伴い晩婚化も最近のテーマですね。

草食系男子っていう言葉も定着してきました。（笑）

晩婚化はどういったことに影響するでしょう・・・。

ライフプランに置き換えてみました。

例えば住宅ローンですが昔であれば男は大体２０代半ばか後半ぐらいで結婚し３０代前半ぐらいで住宅ローンを

組むというのが一般的でした。（一概には言えませんが）

そうすると３０年ローンを組んだとしても大体の方が繰り上げ返済等で定年前にはローンを払い終えて後は悠々自適の生活。

今はどうでしょう・・・晩婚化が目立っている現在、４０代でも独身の方が目立ちます。

仮に４５歳で住宅ローンを組むと３０年ローンでも完済は７５歳・・・。（あくまで繰上げ返済をしない場合です。）

つまり、定年退職しても更に住宅ローンは残ったままです。

定年を跨ぐといった感じでしょうか・・・。

住宅金融支援機構って、ご存知ですか？

昔は住宅金融公庫って言われてました。

（この名前の方がご存知ですよね。）

その住宅金融支援機構でフラット３５という商品があります。

全期間金利が一定ですので金利が上がったりする心配がありません。

マメ知識ですが、このフラット３５は完済時の年齢が８０歳になっています。（申込み時の年齢はちなみに７０歳未満です。）

ご存知でした？

各銀行と比較してみると大体の銀行が完済時の年齢が満８０歳未満になっていますが、

銀行によっては満８２歳未満の所もあります。

フラット３５では年齢による最長返済期間というものがあり計算式ですが・・・

「８０歳－（申込み時満年齢＋１歳）」となります。

つまり、フラット３５ですと５０歳で住宅ローンを組む場合３５年は難しいことになりますね。

計算してみましょう。

「８０歳－（満５０歳＋１歳）」＝２９ですね。

つまり２９年までしかローンを組むことが出来ないですね。

完済時の年齢が８０歳までって言うことを覚えておけば分かりやすいかもしれません。

晩婚化によって住宅ローンを組む年齢が上がってきています。

時代は昔に比べ変わってきていますね。

・・・住宅ローンが定年後も、まだ続くといったことが今後益々増えてくるような気がします。